この物件を購入したいというお客さんに対して、買付申込書を忘れてしまった時の絶望感が半端ない・・。
どーも、Ponchaです(‘ω’)
前回に引き続き、
中古マンション購入 買付申込をしてから契約までの期間って不動産会社は何をしているの？
のテーマでお話をしたいと思います！
前編の記事を読まれていない方はこちらの記事を参考にどうぞ！
住宅購入 買付申から契約日まで1週間？～その期間の不動産会社の動き 前編～
今回は、買付申込書を提出してから契約までの1週間のうち、契約書類の作成から契約までの業務について
お話をしていきたいと思います！
関連記事はこちらになります。
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近年は大変多くの情報に溢れています。
相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。
営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？
本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。
リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。
お部屋探し・不動産購入といった不動産仲介業を行っていますので、住宅購入・投資用不動産を検討されている方はお気軽に連絡ください！
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目次
契約までに不動産仲介会社が行っていること
続きのお話をする前に、再度お客さんが買付申込書を提出してから、契約までの約1週間の間に不動産仲介会社が行っている内容を確認しましょう！
前編と同様の内容を記載しているので、わかっている方は飛ばしちゃってください！
・融資を希望する銀行への事前審査
・役所調査
・管理会社へのヒヤリング
・お部屋や建物に関する資料集め
・契約書・重要事項説明書等の作成及び訂正
・売主さん・売主さん側の不動産仲介会社と日程などのすり合わせ
・お客さんに対しての事前説明
赤文字が本日説明する内容になります
上記内容をおこなっており、実際のスケジュール感としては以下の通り
5月1日（日）にA不動産の101号室の買付申し込みを売主さんに提出し、
5月8日（日）に契約をする
※火・水は休みの為、契約日、火、水をのぞいた実質4日間の動き
という日程で想定した場合
・融資を希望する銀行への事前審査
→5月1日～2日の間で、書類を提出し、銀行の担当者さんと連絡
・役所調査
→5月2日（月）
役所に行き、物件についての調査を行う
・管理会社へのヒヤリング
→5月2日（月）
管理会社へ物件やお部屋についてヒヤリングをする。
不明点があれば5月5日（木）、6日（金）にも再度ヒヤリングを行う
・お部屋や建物に関する資料集め
→5月2日（月）
契約書を作成するための資料や、買主さんにお渡しする資料の提供を管理会社や売主さんに依頼をする。
大体、資料は1～4日の間で揃う
・契約書・重要事項説明書等の作成及び訂正
→5月2日
役所調査・管理会社へヒヤリングした内容、手元にある資料を元に、契約書・重要事項説明書の作成を行う（まずはたたき台）
5月5日（木）、6日（金）の間で、売主さん側の不動産仲介会社による契約書のチェック→訂正
・売主さん・売主さん側の不動産仲介会社と日程などのすり合わせ
5月2日（月）、5日（木）、6日（金）の間で、
仮の引渡し日、手付金の解除期日や融資特約の期日などのすり合わせ、
契約日の具体的な時間の確定
・お客さんに対しての事前説明
5月6日（金）か、7日（土）
買主さんに対して、完成した契約書の確認や大事な部分の説明
※やっていない業者もいる
といった感じです！
今回は続きの契約書の作成から見ていきたいと思います！
・契約書、重要事項説明書等の作成及び訂正
役所調査や管理会社のヒヤリングなど行った後、契約書類の作成を行います。
契約書は、いきなり完成版ができるわけではなく、たたき台を作りつつ、みんなでチェックを繰り返して、精度を上げていきます。
多くの場合が、
週明けの月曜日に役所調査を行い
契約書の作成をし始めるのは、
その日の夕方、もしくは火・水の休み明けの木曜日
に行うことが多いです。
契約日が日曜日だとして、そんな早くに契約書を作成する必要ある？
と思う方もいるかもしれません。
先ほどお話ししたように、契約書類は作成して終わりではなく、
・社内
・売主さん、売主さん側の不動産仲介会社さん
のチェックが入り、みんなで契約書の確認を行います。
テンプレみたいなものはありますが、
・都度都度変わる法律、
・物件によって異なる道路や法令
・契約内容によって異なる金額や日付
といった感じで、都度都度契約書は作成しないといけません。
1から作成している以上、ミスや間違いがないかをみんなでチェックする必要があるんですね。
法律が絡んでいる為、適当なことは書けず、不動産会社さんの担当者だけではなく、社内の専門の部署でもチェックを行う必要があります。
このようにみんなでチェックをして、訂正をしながら契約書類を完成させていきます。
そのため、作成途中で不明点などがあれば、再度役所、管理会社にヒヤリングなどをして、不明点など解消させなければいけません。
たたき台の作成→チェック→訂正→チェック→訂正
といった感じで、チェック・訂正を繰り返し契約書類を完成させます。
ちなみに契約書類の作成についてですが、
今回は買主さん側の不動産仲介会社さんが作成するというテイでお話しさせていただいてますが、
売主さん、売主さん側の不動産仲介会社さんが作成することもあります。
その場合でも、同様にチェック→訂正を繰り返し行い、契約書類を完成させます。
契約書類の転用が出来ない！？
不動産の売買契約書の作成で大変なところは、契約書の転用ができないことです。
同じ建物であれば、
金額
日付
売主さんと買主さんの内容
だけ変更して、他の内容はほとんど変わらないので、そのまま使いまわしちゃえば？
と思うかもしれませんが、そうもいきません。
というのも、同じ建物でもお部屋が違うと
・謄本
・土地の持分
などが変わってきます。
さらに、建築基準法などの法令の改正があり、当時作成した契約書の内容と変わっていることもあります。
そのため、1から再度調査をして確認をする必要があるわけなんです。
建物に関しても、管理組合内で新たな議題が出たりすることは珍しくありません。
このように、常に状況が変わる不動産ですので、都度都度最新の情報で組み込んだ契約書を作成しないといけないんですね！
番外編 書類の製本、書類の捺印を行う
裏ではこんなことをしているよ！
という番外編ですが、契約書類が完成すると
書類の差し替えが出来ないように製本を行います。
製本をした契約書類については、不動産仲介会社の社判を事前に押す必要があります。
社判の持ち出しが出来ない会社さんの場合、契約日より前に、事前に契約書類に不動産仲介会社の捺印をします。
売主さん側、買主さん側に不動産仲介会社さんがいる場合は、
それぞれの社判を押す必要になります。
そうなると、社判をもらいに書類を届けに行かないといけないわけですね・・。
ただ、
・郵送だと契約日に間に合わない
・製本をしている為、メールで送れない
といった事情があるので、わざわざ届けに行く必要があるんですね～
電子契約にすれば、こういった作業がなくなるのですが、なかなか電子契約が普及しない・・。
印鑑を押してもらう為だけに、契約書を社内の人間の誰かがわざわざ動いて届けに行く・・。
まだまだ古臭い体制の業界なんですよね～・・。
・売主さん・売主さん側の不動産仲介会社と日時等のすり合わせ
役所調査や契約書類の作成をすると同時に、
・契約日時
・契約場所
のすり合わせもしなければいけません。
・売主さん
・売主側不動産仲介会社さん
・買主さん
・買主側不動産仲介会社さん
の都合がつく日程、時間の調整をします。
契約場所は、不動産会社の事務所になることがほとんどですが、どちらの事務所にするかも決める必要があります。
他にも、
・手付金の解除期日
・融資特約承認日や解除期日
・引き渡し日
といった内容についても重要事項説明書や契約書に記載をする必要がある為、買主さん・売主さん双方が問題ない日にち設定をします。
・お客さんに対しての事前説明
事前説明については、行っている会社さん、行っていない会社さんがありますね。
まあ、実際は行っていない会社さんの方が多いですね。
事前説明は、
懸念事項
手付金
融資特約といったお金に関する内容
について事前に説明することです。
というのも、契約書の内容は専門的な内容過ぎて、事前に渡されたからと言って理解できるよう内容ではありません。
そうなると、契約日当日に色々初めての内容を聞かされるため、
不安になり、当日だけどやっぱり契約しない！
となりかねません。
そうなると、売主さん含めてみんな困っちゃうわけなんですね。
そうならない為にも、
事前に契約書類の内容や懸念事項を説明し、不安要素を消したうえで、契約日をむかえる方が良いです。
事前説明をしていない不動産会社さんが多いので、不安な方は
・事前に契約書類の説明をしてほしい
・契約書の内容を送ってほしい
と伝えるようにしましょう。
まとめ
いかがでしょうか。
2回に分けて
中古マンション購入 買付提出から契約まで、不動産仲介会社の動き
というテーマでお話しさせていただきました！
こうしてみると実は1週間の間にいろいろなことをしているわけなんですね・・。
逆を言い返すと
これだけの労力を費やしている為、どうしても契約をしてもらいたい！
と思ってしまい、懸念事項があったり不安要素があったりしても、ぎりぎりまで言わない担当者がいるのも事実なんですね。
この辺が不動産会社の闇の部分・・。
これだけ調査やヒヤリングを行っているので、契約前に契約書類ももらい、事前説明や契約書類に目を通し、不安を解消したうえで契約日を迎えるようにしましょう！
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相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。
営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか？
本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。
リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。
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